부동산 계약과 중개수수료

부동산중개인이 부동산 계약 체결을 중개하다가 다른 부동산중개인에 의하여 계약이 체결된 사안.

 

사건: 부동산 중개수수료 청구
1심: 원고 패

 

기초 사실
원고는 ◯◯◯◯중개사사무소에서 부동산중개업을 하는 공인중개사이다. 피고들은 이 사건 부동산의 공유자들이다.

 

피고 전△△, 박□□는 학교법인 ****과 사이에 이 사건 부동산을 70억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, ****으로부터 계약금 7억 원을 지급받았다.

 

피고들은 약 2달 뒤 ****과 사이에 동일한 내용의 매매계약서를 다시 작성하였다.

 

원고의 주장
피고들은 원고에게 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 중개를 의뢰하였고, 이에 원고가 ****을 소개하고 이 사건 부동산의 매매대금을 절충하는 등 피고들과 **** 사이에 이 사건 매매를 알선 및 중개하였다.

 

그럼에도 부동산중개수수료를 지급하지 아니할 목적으로 매매계약서 작성 당시 의도적으로 원고를 배제하고, 원고에 대한 중개수수료를 지급하지 않고 있다.

따라서 피고들은 연대하여 원고에게 공인중개사법 제32조 및 신의성실의 원칙에 따라 위 매매대금의 0.9%에 해당하는 법정중개수수료 63,000,000원을 지급할 의무가 있다.

 

대법원의 판례
어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선․중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.

 

또한 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이다.

 

다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있다.

 

또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다.

인정 사실
이 사건 부동산은 ****이 운영하는 **대학교 ****병원 맞은 편에 위치하고 있는데, ****은 2001년경부터 피고들로부터 위 건물 2층 및 3층 일부를 임차하여 교수연구실로 사용하고 있었다.

 

피고 전△△, 박□□에게 수차례 이 사건 부동산에 대한 매수의사를 내비쳤다.

 

피고 박□□는 미국에 머무를 당시 이 사건 부동산 103호 임차인으로서 이 사건 부동산에 관한 임대차 중개행위를 해오던 원고로부터 이 사건 부동산을 매물로 내놓자는 요청을 받아 처음에는 한국에 가서 결정을 하겠다고 하였다가 다른 부동산에도 이미 매물로 나와 있으니 어쩔 수 없다고 하면서 이를 승낙하였다.

 

피고 박□□는 한국에 귀국하기 전에 원고에게 두 차례 전화를 걸어 매도할 곳을 알아보고 있는지 문의하였다.

원고는 ****병원에 전화를 하여 행정부원장인 윤@대에게 이 사건 부동산이 매물로 나왔고, 매매대금은 85억 원에서 2, 3억 정도 감액이 가능하다고 말하였다.

 

피고 전△△, 박□□ 부부는 한국으로 귀국한 다음날 ****병원을 방문하여 윤@대에게 이 사건 부동산을 매도하겠다는 의사를 표시하였는데, 원고가 제시한 금액과 같은 금액인 85억 원에서 2, 3억 정도 감액이 가능하다는 취지로 말하였다.

윤@대는 피고 전△△, 박□□를 만난 자리에서 원고에게 이 사건 부동산의 중개를 의뢰하였는지 물었고, 피고 전△△, 박□□는 원고에게 중개의뢰를 한 사실이 없다고 답변하였다.

 

그 후 윤@대는 ****재무팀에 피고들로부터 이 사건 부동산 매수 제의를 받은 사실을 보고하였다.

 

윤@대는 수차례 원고로부터 같은 취지의 전화를 받았고, 이에 원고에게 재단에서 검토중이라고 답변하였으며 그 뒤 통화할 당시에는 원고에게 건물주는 그렇게 말씀을 안하시는데, 건물주로부터 직접 매도의뢰를 받았는지 물어보기도 하였다.

**** 재무팀에서는 예전부터 자주 중개의뢰를 해온 공인중개사인 권@수에게 이 사건 부동산의 매매가격과 조건을 협의해달라고 요청하였다.

 

권@수는 세 차례 피고 전△△, 박□□를 만났는데 처음에는 매매대금을 82억 원까지 조정이 가능하다고 하였고, 세 번째에는 권@수가 임차인들 명도는 매수인이 책임지기로 하고 매매가격을 70억 원으로 하기로 합의하였다.

 

피고 전△△, 박□□는 ****병원 행정부원장실에서 윤@대, 권@수의 입회 아래 ****과 매매계약서를 작성하였는데, 피고들 중 미국에 거주하는 피고 김◯◯, 김##에 대한 매매 대리 권한을 입증할 서류가 구비되지 아니하여 같은 내용의 계약서를 다시 작성하기로 하였다.

 

원고는 피고를 상대로 이 사건 소 제기하였고, 같은 날 ****을 상대로도 부동산중개수수료 청구를 하였다.

 

피고 전△△, 박□□, 전◯◯, 김@@는 ****병원 행정부원장실에서 윤@대, 권@수의 입회 하에 ****과 사이에 매매계약서를 다시 작성하였고, 이 사건 부동산에 관하여 매매를 원인으로 하여 **** 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

 

한편, 권@수는 ****으로부터 이 사건 부동산의 중개수수료로 5,300만 원(부가가치세 별도)을 지급받았다.

 

법원의 판단
원고는 피고 박□□로부터 이 사건 부동산의 매물로 내놓을 것을 승낙받아 ****병원 행정부원장에게 이 사건 부동산의 매도 의사를 처음 전달하고, 여러 차례 매수의사를 물어본 사실을 인정할 수 있다.

 

그러나 원고와 피고들 사이에서 부동산 중개계약이 체결되거나 원고가 이 사건 매매계약 체결에 결정적인 기여를 하였는지에 관하여 살펴보면 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 공인중개사법 제32조 및 신의칙에 따른 부동산수수료 주장은 이유 없다.

 

공인중개사법 제32조 ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.

 

먼저 중개업자는 중개의뢰인과 중개약정을 하고, 공인중개사법에 따라 중개업무를 한 후 중개대상물을 확인․설명하였다는 내용을 기재한 서면을 중개의뢰인에게 교부하고, 거래금액 등 거래내용을 진실로 기재한 거래계약서를 작성하는 등 적법한 중개행위를 하였다면, 공인중개사법 제32조 제1항에 규정된 중개수수료를 받을 수 있다.

 

그러나 중개약정을 하였다거나 중개대상물의 확인․설명서를 교부하였다거나, 거래계약서를 작성하였다는 점을 인정할 증거가 없다.

 

이 사건 매매계약은 매매대금이 70억 원에 이르는 비교적 큰 규모의 계약인데도 원고는 서면으로 중개계약서를 작성하지 아니하였고, 원고와 피고들 사이에 중개수수료의 액수에 관하여 구체적인 논의나 합의가 이루어진 적도 없는 것으로 보인다.

 

설령 공인중개사법에 따른 적법한 중개행위를 하였다 하더라도, 그 중개수수료는 거래금액의 1,000분의 9에 해당하는 금액을 당연히 청구할 수 있는 것이 아니다.

 

공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항에 따라 거래금액의 1,000분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하는 것이므로, 원고와 피고들 사이에 중개수수료에 관한 협의가 있어야 할 것인데, 원고와 피고들 사이에 이 사건 점포의 권리양도 중개에 관한 중개수수료를 63,000,000원으로 하기로 협의하였다는 점을 인정할 증거도 없다.

 

그러므로, 원고는 공인중개사법에 따른 중개수수료를 청구할 수 있다고 보기 어렵다.

 

원고가 제출한 증거들에 의하더라도 원고가 ****에 매도의사 및 매도희망가격을 전달하고 여러 차례 윤@대와 통화하면서 매수의사 등을 물어본 것 외에 이 사건 매매계약의 금액을 절충하거나 계약조건을 조정하는 등 계약 체결 과정에 결정적으로 기여한 사실을 인정할 만한 객관적 자료가 없다.

 

판례번호: 249746번
판결문 받으실 분은 댓글 또는 비밀댓글에 이메일 주소를 남겨주세요.