아파트 1~2층 입주자에게 엘리베이터 교체비용 균등부과는 부당

아파트 1층 입주자가 입주자대표회의를 상대로 청구한 엘리베이터 교체비용 균등부과 취소소송. 1층 입주자는 승강기 전면교체를 위해 1, 2층 입주자와 3층 이상 입주자에게 균등하게 장기수선충당금을 부과한 것은 위법하다고 주장했고, 법원은 이를 받아들였다. 

 

사건: 장기수선충당금 균등부과처분취소
판결: 원고 승

 

사건의 요지
피고는 B아파트 대표로 구성된 입주자대표회의이다.

 

이 사건 아파트는 1994년 12월 경 준공되었고, 4개동 299세대로 이루어져 있다.

 

피고는 입주자대표회의를 거쳐 아파트의 입주자 298세대에게 승강기 교체와 관련한 안내문, 설문서를 발송하였다.

 

그 중 231세대가 피고에게 설문서를 제출하였고, 그 결과는 교체방법의 경우 일부 교체 67세대, 전부 교체 150세대였고, 자금확보에 대해서는 충당금 인상 117세대, 승강기충당금 별도 적립 92세대 등으로 나왔다.

 

피고는 ‘승강기 교체에 관한 건, 승강기 교체비용 부과에 관한 건(균등 부과, 차등 부과) 등으로 입주자 총회를 공고하였다.

 

총회에서는 1, 2층 세대에 승강기 교체를 위한 장기수선충당금을 부과할지, 부과한다면 그 비율을 어떻게 할지 토론했지만 52세대만 참석하여 의결에 이르지는 못하였다.

 

피고는 전체 입주자 의견을 묻기로 하고 안내문 및 동의서를 배부하였는데 142세대가 균등 부과를, 120세대가 차등 부과를 선택하였다.

[안내문 요지]
1, 2층 48세대 소유자들이 승강기 교체비용을 차등 부과하여야 한다고 주장합니다.

이에 국토교통부 주택건설공급과와 00구청 주택과의 회신에 의하면 공용시설물을 보수‧교체하는 데 필요한 장기수선충당금을 차등 부과해서는 안 되고 균등 부과하는 것이 원칙이라는 회신입니다.

 

또 대부분의 아파트에서도 공용부분 보수 교체를 위한 장기수선충당금은 균등하게 부과하고 있습니다.

 

1, 2층 소유자 주장을 참작하여 소유자들께서 주민 화합과 냉철한 판단으로 합리적인 차원에서 이번 동의에 적극 참여하여 주시길 바랍니다. 입주자 과반수 동의가 필요하므로 동의서의 해당란에 빠짐없이 O표를 하여 보내주시기 바랍니다.

 

[동의서]
동의내용: 충당금 부과 비율(2항목 중 하나만 선택)
가. 균등 부과: 찬성, 반대
나. 차등 부과(1층 50%, 2층 60%): 찬성, 반대

피고는 입주자대표회의를 거쳐 입주자에게 장기수선충당금을 2만 원에서 5만 원으로 5년간 인상하고, 전체 입주자에게 동일하게 부과하겠다고 통보하였다.

 

이 사건 아파트 1, 2층 입주자 대부분은 장기수선충당금 균등 인상에 반대하는 입장이고, 그 중 43세대는 원고의 소송 제기에 동의한다는 취지의 사실확인서를 작성하여 주었다.

 

원고의 주장
"승강기를 이용하지 않는 1, 2층 입주자에게도 승강기 교체 관련 장기수선충당금을 균등 부과하는 것은 부당하다."

 

피고의 주장
"관련 법령과 그에 따른 아파트규약은 장기수선충당금은 세대 당 주택공급면적에 따라 부과하도록 정하고 있다."

 

"피고는 관련 법령과 규약에 따라 1, 2층 입주자에게도 주택공급면적에 따라 장기수선충당금을 부과하였을 뿐이다."

 

"또한 피고는 투명하고 공정한 절차를 거쳐 1, 2층 입주자에게 장기수선충당금을 균등 부과하기로 정하였다."

 

법원의 판단

"아파트 입주자대표회의가 1, 2층 입주자에게도 엘리베이터 교체비용을 균등하게 부과한 것은 위법하다."

 

피고는 승강기 교체를 위한 장기수선충당금 부담비율 문제에 관하여 입주자들 사이(1, 2층 입주자와 3층 이상 입주자)에 첨예한 대립이 있었음을 잘 알고 있었다.

 

또 투명하고 공정하게 입주자의 의견을 듣지 않고 결정할 경우 입주자들 사이에 분쟁이 발생할 수 있다는 사실을 예측할 수 있었다.

 

1, 2층 입주자들이 승강기를 이용하지 않으므로 승강기 교체를 위한 장기수선충당금을 균등 부과하는 것은 부당하다는 취지의 주장은 승강기가 공용부분임을 감안하여도 상당한 설득력이 있다.

 

해당 아파트는 지하주차장이 없기 때문에 1층 입주자가 승강기를 직‧간접 이용한다는 것은 생각하기 어렵다.

 

2층 입주자는 승강기를 이용하더라도 3층 이상 입주자에 비하여 낮은 빈도로 이용할 것으로 예상된다.

 

따라서 피고 입주자대표회의는 그와 같은 사정을 충분히 고려하여 승강기 교체를 위한 장기수선충당금 부담 비율을 결정하였어야 한다.

 

피고 입주자대표회의는 입주자에게 보낸 안내문에 “승강기는 아파트 공용시설물이다. 국토교통부와 구청에 질의한 결과 공용시설물을 보수‧교체하는 데 필요한 장기수선충당금을 차등 부과해서는 안 되고, 균등 부과하는 것이 원칙이라는 회신이 있었다.”라는 부분에 빨간색 밑줄을 그어 강조하였다.

 

또 “대부분의 아파트에서도 공용부분 보수 교체를 위한 장기수선충당금은 균등하게 부과하고 있다.”고 적었다.

 

그러면서 피고 입주자대표회의는 원고를 포함한 1, 2층 입주자의 주장에 관하여 “1, 2층 입주자가 승강기를 한 번도 사용한 적 없는데 승강기 교체비용을 똑같이 부과해서는 안 되고, 일부 다른 아파트에서도 승강기 교체비용을 차등 부과한 사례가 있으므로 우리 아파트도 차등 부과해야 한다고 주장한다.”고 적었다.

 

이와 같은 안내문의 내용과 형식을 보면, 마치 공용부분 보수‧교체비용에 필요한 장기수선충당금은 균등 부과가 원칙이고 대부분의 아파트가 균등 부과하고 있는데 원고를 포함한 1, 2층 입주자가 자신들이 이용하지 않는다는 이유로 차등 부과를 주장하고 있다는 취지로 읽힌다.

 

그런데 국토교통부 질의응답 자료에 의하면 “1, 2층 입주자에 대한 승강기 유지비 감면에 대해서는 주택법령에 별도로 정한 바가 없으므로, 입주자 등의 의견을 합리적으로 반영해 감면 여부와 얼마를 감면할지 등을 관리규약에 정해 운용하면 될 것으로 사료된다.”고 적혀 있다.

 

위 안내문과 설문서 배부 결과 142세대가 균등 부과를, 120세대가 차등 부과를 선택하였는데, 피고가 원고를 포함한 1, 2층 입주자 주장의 구체적 내용과 합리성, 차등 부과하는 다른 아파트의 사례 등을 안내문에 함께 적었다면 그와 다른 결과가 나왔을 가능성을 배제할 수 없다.

 

오히려 위와 같은 안내문에도 불구하고 120세대가 차등부과를 선택한 것은 입주자들 사이에서도 차등 부과에 상당한 공감대가 있다는 사실을 나타낸다.

 

사정이 이러하다면 입주자들의 대표인 피고로서는 원고를 포함한 1, 2층 입주자의 입장, 입주자들 사이 의견 대립, 균등 부과와 차등 부과의 장‧단점, 다른 아파트의 사례 등을 입주자들에게 충분히 알린 후 추가적인 의견 수렴 등의 절차를 거쳐 합리적인 결정을 했어야 한다.

 

그럼에도 피고 입주자대표회의는 추가적인 의견 수렴이나 동의를 받지 않고 위 설문 결과를 토대로 균등 부과를 결정하였다.

 

승강기 노후로 인한 교체비용의 부담은 원고를 포함한 1, 2층 입주자와 3층 이상 입주자의 이해관계가 다르다.

또 이 사건 아파트의 1, 2층 입주자는 48세대이고, 3층 이상 입주자는 251세대이므로, 충분한 논의나 설명 없이 입주자의 의견을 물을 경우 다수는 균등 부과에 동의할 것으로 예측된다.

 

이러한 점을 모두 고려하면, 피고 입주자대표회의가 장기수선충당금을 균등 부과하기로 결정하였더라도 적법하다고 단정할 것이 아니다.

 

아울러 입주자 대표들로 구성된 피고가 입주자 등의 권리와 의무, 입주자간 분쟁 등을 충분히 고려하였는지도 장기수선충당금 균등 부과 결정의 적법 여부에 고려되어야 한다.

 

원고가 피고의 균등 부과에 따라 장기수선충당금을 납부한다면 5년간 180만 원 인상분 3만 원 × 12개월 × 5년)을 납부하게 되고, 그 중 40%만 납부한다면 72만원(= 인상분 12,000원 × 12개월 × 5년)을 납부하게 된다.

 

1층 입주자인 원고에 대한 승강기 교체를 위한 장기수선충당금을 면제하거나 다른 입주자의 40%만 부과한다면 원고는 5년 동안 다른 입주자에 비하여 180만 원 또는 108만 원의 장기수선충당금을 덜 내게 된다.

 

원고 역시 아파트의 입주자일 뿐 아니라 위와 같이 부담할 금액이 크지 않다는 이유로 원고로 하여금 무조건 다수의 의사에 따라야 한다고 할 것은 아니다.

 

그와 같이 다수의 의사에 따라야 한다고 하려면 공용부분의 사용빈도 등을 조사하여 차등 부과하는 것은 어렵다는 등의 균등부과의 필요성을 설명해야 한다.

 

아울러 원고를 포함한 1, 2층 입주자들이 승강기를 전혀 이용하지 않거나 낮은 빈도로 이용한다는 특별한 사정에 관하여 입주자들 사이에 충분한 의견 교환과 논의가 이루어져야 한다.

 

이런 이유로 피고 입주자대표회의가 1, 2층 입주자에게도 장기수선충당금을 주택공급면적에 따라 부과하기로 결정하고 그에 따라 원고에게 장기수선충당금을 인상하여 부과한 것은 위법하다고 본다.

 

따라서 피고가 원고에게 부과한 장기수선충당금 5만 원 중 인상분 3만 원은 원고가 피고에게 지급할 의무가 없다.

 

판례번호: 11986번
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